[부동산 법률] 명도소송 중 스스로 나간 세입자.. “건물주는 어쩌죠?”

엄정숙 부동산전문 변호사

“계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 문제는 소송이 진행 중인데 세입자가 자진해서 퇴거했다는 겁니다. 이 경우 소송을 계속 진행해야 하는 건지 궁금합니다. 소 취하를 하지 않고 소송을 끝까지 할 방법은 없나요?”

명도소송 중 세입자가 자진 퇴거할 경우 집주인은 허탈감을 토로한다. 계약이 해지됐음에도 버티는 세입자를 내보내기 위해 기간과 비용을 투자해 제기한 소송이기 때문. 세입자가 명도소송(건물을 비워달라는 소송) 중 자진 퇴거한다면 앞으로 소송 절차를 어떻게 마무리해야 하는지 혼란스럽다.

29일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송은 세입자가 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지키지 않아 발생하는 소송”이라며 “만약 세입자가 자진 퇴거를 한 상황이라면 소송을 제기한 목적을 달성한 상태이므로 법원에서 기각될 확률이 높다”고 말했다. 이어 “원칙적으로는 세입자가 자진 퇴거를 했다면 재판을 유지할 청구 취지가 없어졌기에 소송을 취하하는 게 맞다”고 부연했다.

즉 명도소송을 제기한 목적은 세입자를 내보내기 위함인데, 소송 중 세입자가 스스로 나갔다면 목적이 이루어졌기 때문에 소송절차를 끝까지 진행하기 어렵다는 말이다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

반면 세입자가 명도소송 중 스스로 건물을 비웠지만, 소송 취하 없이 계속 재판을 이어나가는 경우도 있다.

엄 변호사는 “명도소송을 제기할 때 연체한 임대료를 함께 청구했을 경우”라며 “세입자가 자진해서 건물을 인도했다 하더라도 미납한 임대료 지급에 판결이 필요하다면 소송이 계속 진행될 수 있다”고 설명했다. 이어 “다만 임대료 연체가 있다고 해서 무조건 소송이 이어지진 않고 연체한 임대료가 보증금을 넘어섰다면 부당이득 반환에 대한 판결이 이어질 수 있다”고 말했다.

한편 명도소송을 취하하기 전에 주의해야 할 사항도 있다.

집주인은 세입자가 집을 사용할 수 있도록 완전히 집을 내줬는지, 나갔다는 통보만 하고 짐은 그대로 있는지 확인 후 명도소송 취하여부를 결정해야 한다.

엄 변호사는 “세입자가 퇴거 사실만 통보하고, 짐은 남겨 두었다면 명도의무는 지키지 않은 것으로 볼 수 있다”며 “집주인은 반드시 ▲세입자에게 명확한 명도의사를 확인하고 ▲열쇠나 문 개방에 필요한 정보를 인계받고, ▲잔짐이 있다면 처리 여부를 확인하는 것이 안전하다”고 조언했다.

만약 명도소송 중 “나간다”고 통보한 세입자가 확실한 의사를 확인하려는 집주인의 연락을 피한다면 소송을 취하하지 말고 재판을 계속 진행하여 판결문을 받으면 된다. 이 후 강제집행으로 건물을 인도받으면 된다.